전세금 못 돌려주는 집주인, 어떻게 대처해야 할까? 세입자 보호법과 현실 대응 가이드

전세보증금 돌려받기 대응 가이드

전세 계약이 끝났는데, 집주인이 보증금을 줄 돈이 없다고 한다면? 당황하지 말고, 지금부터 어떤 절차를 밟아야 할지 차근차근 알려드릴게요.

안녕하세요. 오늘은 ‘전세금 반환 거부’라는 현실적인 위기 상황에 대해 이야기해보려 해요. 한 달 두 달 미루다가는 정말 보증금을 잃게 될 수도 있는 문제라, 신속하고 정확한 대응이 필요하거든요. 이 글에서는 세입자가 꼭 알아야 할 법적 권리, 그리고 실제로 써먹을 수 있는 대응 전략들을 정리해드릴게요. 특히, 계약 만료 후 집주인이 버티기로 나올 때 할 수 있는 것들을 **내용증명, 임차권등기명령, 지급명령** 중심으로 설명드릴게요.

목차

세입자의 거주 권리와 월세 면제 내용증명으로 첫 경고 날리기 임차권등기명령과 지급명령 활용법 무료 법률 상담, 어디서 받을까? 이사 전 반드시 확인할 점 보증금 반환 소송과 강제집행까지

전세금 돌려받기 - 내용증명 보내기 양식

세입자의 거주 권리와 월세 면제

계약이 끝났는데도 보증금을 못 받은 상태라면, 세입자는 해당 집에 계속 거주할 수 있는 권리가 있습니다. 더 중요한 건, 이 기간 동안 월세를 낼 의무도 없다는 것입니다. 그 이유는, 보증금이 아직 세입자에게 반환되지 않았기 때문이에요.

집주인이 “할인된 가격으로 계속 살게 해줄게요”라고 제안했다면? 이건 듣기 좋게 포장한 사실상의 월세 청구일 수 있어요. 법적으로는 보증금 반환 전에는 거주하며 월세를 낼 필요가 없고, 공제 방식으로 처리됩니다.

내용증명으로 첫 경고 날리기

내용증명은 말 그대로, “나는 이런 내용을 집주인에게 정확히 알렸다”는 걸 법적으로 증명하는 문서입니다. 소송 전에 먼저 보내는 가장 강력한 

법적 경고장

이라 보시면 됩니다.

내용	예시 문구
계약 종료 및 보증금 요구	"2025년 4월 30일부로 임대차계약이 종료되었으며, 보증금 1,500만원 반환을 요구합니다."
기한 설정	"본 서신 수령 후 7일 이내 반환 바랍니다."
후속 조치 경고	"기한 내 이행이 없을 경우 민·형사상 책임을 물을 것입니다."

임차권등기명령과 지급명령 활용법

계속 살 순 없고 이사를 가야 하는 상황이라면 반드시 이사 전에 ‘임차권등기명령’을 신청하세요. 이 절차를 통해 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

1. 대법원 전자소송 시스템에 접속하여 임차권등기명령 신청서 작성
2. 전입신고, 확정일자, 계약서 등 증빙 서류 첨부
3. 집주인 부담의 신청비용 청구 가능
4. 등기 완료 후에는 안심하고 이사 가능

🏛️ 임차권등기명령 신청 바로가기

무료 법률 상담, 어디서 받을까?

혼자서 법률 절차를 준비하는 게 막막하다면, 꼭 법률 전문가의 도움을 받아보세요. 특히 외국인 세입자라면, 서울글로벌센터의 외국인 대상 무료 법률상담 서비스를 추천합니다.

• 언어 통역 제공: 영어, 중국어, 베트남어 등
• 사전 예약 필수 – 홈페이지 또는 전화로 신청 가능
• 법률 구조공단도 내국인 대상 무료상담 운영

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이사 전 반드시 확인할 점

세입자가 보증금을 돌려받기 전 이사를 해버리면, 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있습니다. 이 말은, 나중에 보증금을 돌려받기 위한 우선순위에서 밀릴 수 있다는 뜻이에요.

그래서 꼭 

임차권등기명령을 신청한 후 이사

해야 하며, 이사 당일에도 전입신고와 확정일자 확인이 동반되어야 법적 보호를 받을 수 있습니다.

필수 점검 사항	설명
전입신고	주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청
확정일자	주민센터에서 임대차계약서에 도장 받기
임차권등기	법원 등기소 또는 전자소송 사이트

보증금 반환 소송과 강제집행까지

임차권등기명령, 지급명령, 민사조정 등 여러 방법에도 보증금을 못 돌려받았다면, 최종 수단으로 보증금반환청구 소송을 제기해야 합니다.

• 3000만원 이하의 소액사건은 빠른 판결 가능
• 확정 판결 후에도 집주인이 이행하지 않으면 강제집행 진행
• 부동산 경매, 통장 가압류 등을 통해 보증금 회수 가능

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q 계약 만료 후에도 월세를 내야 하나요?

아니요. 보증금을 돌려받지 못한 상태라면, 월세를 낼 의무는 없습니다. 보증금에서 차감되며 거주할 수 있습니다.

Q 내용증명은 어디서 보내나요?

우체국 등기우편으로 보낼 수 있으며, 온라인 내용증명 시스템도 있습니다. 반드시 보관 가능한 방식으로 발송하세요.

Q 임차권등기명령이란 정확히 뭔가요?

보증금을 못 받은 상태에서 이사해야 할 경우, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 등기 절차입니다.

Q 외국인도 무료 법률상담 받을 수 있나요?

네. 서울글로벌센터 등에서는 통역 지원과 함께 외국인을 위한 무료 법률 상담을 운영합니다.

Q 소송 없이 해결할 수 있는 방법은 없나요?

내용증명, 민사조정, 지급명령 등 소송 전 절차가 있으며, 이 과정을 통해 합의되면 정식 소송 없이 해결 가능합니다.

Q 지급명령은 어떤 경우에 쓰나요?

보증금 액수에 다툼이 없는 경우, 빠르게 결정받아 강제집행 절차로 바로 넘어갈 수 있도록 해주는 간단한 법적 절차입니다.

누구도 집주인의 말만 믿다가 보증금을 잃고 싶진 않으시겠죠. 법은 세입자 편입니다. 다만 그 권리를 제대로 알고, 활용하는 사람이 결국 지킬 수 있어요. 이 글이 여러분의 전세금, 소중한 자산을 지켜내는 데 작은 도움이 되기를 바랍니다. 혹시 주변에 비슷한 고민을 하는 분이 있다면 이 글을 공유해 주세요. 단 한 줄의 내용증명이, 단 하나의 절차가 당신을 지켜줄 수 있으니까요.